(Photo: Dillon Kydd pour Unsplash)
BLOGUE INVITÉ. Comme beaucoup d'individus, nous avons hâte de partager la nouvelle d’un retour à la normale dans notre quotidien. Dans le cas de 2021, la « normale » tel que nous nous en souvenons fait un léger retour à travers les modèles de données, ainsi que le comportement des consommateurs, confirmé par l’analyse des dizaines de milliers de demandes d’emprunteurs à travers la pandémie et à ce jour.
Si vous êtes à proximité du secteur immobilier, vous avez peut-être remarqué, en mai dernier, qu’à l’exception des transactions dans les régions rurales, il y avait enfin eu une réduction de la vitesse des hausses de prix dans la plupart des régions du pays. Il y a également eu un changement notable dans le sentiment d’urgence entourant le délai de clôture desdites transactions.
Alors que les refinancements et les transactions rurales présentent encore des difficultés mineures pour surmonter les retards des évaluations dans certaines parties du pays, bon nombre des modèles et des prévisions disponibles avant la pandémie sont revenus.
La première semaine de septembre 2021 est une semaine historiquement lente sur le plan des activités hypothécaires. Avec les Canadiens qui ferment leurs chalets, qui s’entraînent pour leurs ligues sportives préférées et, bien sûr, la saison scolaire qui démarre, très peu ont le temps de faire des offres sur une maison.
Septembre 2020, purement en raison de l’urgence requise pour entrer sur le marché du logement, a été une exception à cette période de l’année historiquement prévisible, car le marché atteignait encore de nouveaux sommets dans de nombreuses régions. D’autres paramètres de nos données signalant une certaine normalité, nous n’avons pas été surpris de constater que ce modèle revenait en septembre de cette année.
La mesure la plus révélatrice, ou la plus inspirante, dont nous disposons pour confirmer la vélocité réduite de notre marché immobilier, c'est les données sur les mises de fonds que nous avons recueillies. Pour comprendre comment cela implique de meilleures perspectives pour les acheteurs de maison, nous devrons prendre un peu de recul pour voir ce qui influence les choix de mise de fonds des Canadiens.
Prépandémie, les facteurs à considérer au moment de prendre une décision de mise de fonds étaient principalement basés sur les fonds disponibles de l’emprunteur, les avantages et les inconvénients de l’assurance prêt hypothécaire (obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %) et l’abordabilité du paiement mensuel.
Pendant la pandémie, et jusqu’au mois de mai dernier, un facteur supplémentaire et plus fortement pondéré était malheureusement : l’acceptation ou l’échec de l’offre.
Au Québec, à l’étape de l’offre, vous disposez de 10 à 14 jours pour passer de l’offre acceptée à « Toutes les conditions sont satisfaites », sinon les contrats d’achat deviennent nuls. Dans un marché de vendeurs comme celui que nous avons connu, cette décision est souvent laissée à la discrétion du vendeur, sans aucun pouvoir pour l’acheteur. Avec des conseils appropriés, ou avec les leçons apprises lors de tentatives précédentes, de nombreux Québécois ont pu regagner un certain pouvoir dans le processus d’achat.
La façon la plus courante de le faire était de porter leur mise de fonds disponible à 20 % et plus du prix d’achat souhaité. En mai 2021, la mise de fonds médiane a commencé à diminuer, passant de 20 % à 13 %, comme nous le voyons aujourd’hui. Un avantage notable de cette stratégie est qu’elle offre des options supplémentaires pour atténuer les obstacles qui peuvent survenir au cours du processus de financement, pandémie liée ou non.
Un exemple d’obstacle courant rencontré dans les régions rurales du Québec pendant la pandémie était que les évaluations de la propriété fournissent souvent une valeur inférieure à l’achat accepté. Ainsi, les prêteurs sont forcés à réduire le montant maximum du prêt et l’acheteur doit décider de renoncer à la transaction ou d’augmenter la mise de fonds. Dans d’autres cas, l’emprunteur pouvait augmenter la mise de fonds au point où une évaluation n’était plus requise, ce qui diminuait le temps nécessaire pour satisfaire à toutes les conditions.
Alors que nos données devaient mûrir pour confirmer nos hypothèses, nous donnons, de l’autre côté des données représentant le bassin croissant d’acheteurs préapprouvés qui étaient des augmentations des prix d’achat, une mise de fonds où la médiane appliquée à une demande d’achat est de 20 % partout au pays.
Au Québec, nous sommes heureux de voir que cela se traduit par une expérience d’achat de maison moins stressante et plus mémorable, comme elle aurait toujours dû l’être.
On peut en dire autant dans de nombreuses autres régions du Canada, car cette nouvelle se traduit par une expérience d’achat plus sûre avec beaucoup moins d’offres « sans condition » dans les provinces où c’est la norme. Ça laisse aux emprunteurs le temps et la sécurité nécessaires pour confirmer leur financement sans craindre de voir leur offre rejetée.
