Le taux de qualification avait du sens avant la hausse du taux directeur. Lorsque le marché offrait des taux d'intérêt de 1%, il était facile de se qualifier à 5,25%. Et maintenant? Plus vraiment. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Les taux d'intérêt continuent à augmenter avec chaque annonce de la Banque du Canada (comme celle du 26 octobre). Les effets sont tangibles pour les propriétaires actuels, notamment ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable entre 2020 et 2021.
Ces propriétaires font face à des hausses sans précédent de leurs versements hypothécaires mensuels et, comme le taux de qualification a été fixé avant la pandémie, il est difficile de se qualifier pour un meilleur taux auprès d'un nouveau prêteur.
Cela nous amène à deux questions auxquelles nous allons répondre aujourd'hui. Le gouvernement va-t-il ajuster le taux de qualification pour permettre à un plus grand nombre d'emprunteurs qualifiés d'accéder à de meilleurs taux et, d'ici là, que peuvent faire les emprunteurs pour éviter de rester coincé avec leur prêteur actuel?
Impact du taux de qualification
Les taux d'intérêt élevés ont entraîné une augmentation du taux de qualification, ce qui entrave la capacité des emprunteurs à se qualifier.
Au plus fort du marché des taux d'intérêt bas, le taux de qualification avait du sens. Pour se qualifier, les emprunteurs devaient réussir le test d’un taux contractuel plus 2% ou un taux de qualification de 5,25%, le résultat le plus élevé étant retenu. Ainsi, lorsque le marché offrait des taux d'intérêt de 1%, il était facile de se qualifier à 5,25%.
Et maintenant? Plus vraiment.
Chez nesto, le taux bas actuel est à 5,24%. Pour faire l'objet d'un test de stress, même pour ce bas taux du marché, vous devez qualifier à 7,24%.*
Cette situation a un impact négatif sur les propriétaires qui ont obtenu des prêts hypothécaires à taux variable lorsque les taux étaient bas, et qui atteignent maintenant leur seuil de déclenchement. Le problème est que s'ils veulent se retirer de leur prêt, que ce soit un renouvellement ou un renouvellement anticipé auprès d'un autre prêteur, ils ne peuvent pas le faire, car le taux de qualification ne leur permet pas de se qualifier. Ne pouvant pas se qualifier ailleurs, les emprunteurs sont piégés avec un taux plus haut auprès de leur prêteur actuel.
Changements à venir?
Malheureusement, même si nous sommes tous d'accord sur le fait que quelque chose doit changer, le chef du BSIF a explicitement déclaré qu'il n'y aura pas d’annulation prochaine du taux de qualification sur les prêts hypothécaires dans le cadre du processus de souscription. Cela étant dit, dans le même article, il est aussi mentionné que « l'autorité de réglementation évaluera le B-20 pour s'assurer que la souscription des prêts hypothécaires résidentiels des [institutions financières fédérales] répond à des normes de souscription élevées ».
Il n'y a donc pas de confirmation claire sur la date du changement, mais nous pouvons confirmer que la simulation de crise restera sous une forme ou une autre.
Ne pas rester coincé
Et maintenant, la partie que nous devons tous partager avec les clients qui se sentent piégés et nerveux : une lueur d'espoir, une main qui guide.
Pour ceux d’entre vous qui ont des clients confrontés à ce problème, voici quelques moyens de les aider à ne pas se sentir coincés.
Premièrement: Minimiser les dettes! Étant donné que le service de la dette tiendra compte d'un paiement hypothécaire plus élevé en raison du test de stress, les emprunteurs doivent s'assurer que les autres dettes sont limitées afin de réduire les obligations mensuelles et, par conséquent, l’amortissement total de la dette (ATD).
Deuxièmement: Considérer un amortissement plus long pour un certain temps. Augmenter l’amortissement est possible dans certains scénarios pour faciliter l’amortissement de la dette et se qualifier pour un meilleur taux.
Dernièrement: Assurez-vous que vous pouvez vous qualifier avec le revenu maximum admissible. Certaines sources de revenus exigent toutefois une moyenne de deux ans pour être admissibles. Si vous envisagez un nouvel emploi, assurez-vous qu’il s’agit d’un emploi à temps plein avec des horaires garantis et sans période de probation. Accepter un nouvel emploi avec des horaires limités, à temps partiel, sous contrat ou autre qu’à temps plein peut limiter le revenu admissible et augmenter l’ATD.
N'oubliez pas que l'amortissement brut de la dette (ABD) et l'amortissement total de la dette (ATD) représentent le rapport entre le revenu brut annuel admissible et vos obligations annuelles, tels que le paiement de votre prêt hypothécaire soumis au taux de qualification, les taxes foncières, le chauffage, les frais de copropriété, le cas échéant, et d'autres obligations.
*Taux en vigueur le 7 novembre 2022, au moment de la rédaction. Sous réserve de modifications.
À noter : ce qui précède sont mes opinions et expériences personnelles et non la position de nesto inc. Je ne suis pas un expert hypothécaire agréé ou un courtier en hypothèques.
