(Photo: 123RF)
La rubrique Questions pour mon comptable est signée par des étudiants en sciences comptables de l’Université du Québec en Outaouais (UQO).
Vous êtes propriétaire d'un chalet et envisagez de le louer pour arrondir vos fins de mois? Avez-vous déjà pensé que l’argent tiré de la location d’une résidence personnelle n’était pas imposable? Vous avez peut-être tort! Voici tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer!
Avant de traiter de la répercussion fiscale de ce choix, il est important de se renseigner auprès de votre municipalité, puisque ce ne sont pas toutes les villes au Québec qui permettent aux propriétaires de louer, sans contrainte, leur résidence secondaire et d’en tirer un revenu supplémentaire.
Revenus imposables ou pas?
Dans le cas où la location est permise dans votre municipalité, vous serez surpris d’apprendre que les revenus tirés de la location de votre chalet sont considérés comme des revenus de biens et sont donc imposables au sens de la loi. En effet, lorsque vous êtes propriétaire ou copropriétaire d'un bien immobilier que vous louez, le revenu net obtenu doit être inclus dans votre déclaration de revenus. Toutefois, il est possible de déduire des dépenses engagées pour la location de votre chalet, telles que les taxes foncières, les intérêts hypothécaires, les primes d'assurance, le chauffage et l'électricité, les frais d'entretien, etc.
Vous pourrez également bénéficier d’une déduction pour amortissement (DPA) afin de réduire l’impôt à payer. Cependant, il est important de garder à l’esprit qu’en règle générale, les bâtiments prennent de la valeur au fil du temps plutôt qu’ils n’en perdent de sorte qu’à la vente du bien, la DPA que vous aurez demandée sera ajoutée au revenu imposable.
Afin d’éviter de demander des dépenses déductibles de manière excessive pour entraîner des pertes locatives en raison d'une mauvaise évaluation des dépenses réelles, voici un exemple qui vous aidera à déterminer quelles sont les dépenses admissibles pour la location de courte durée:
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MISE EN SITUATION: Vous possédez une résidence secondaire et vous désirez en faire la location durant la période estivale. La propriété a été louée pendant 60 jours pour des revenus totalisant 5 800 $. Vous avez engagé des dépenses admissibles durant l’année totalisant 1 590 $. Voici la portion de vos dépenses que vous pourriez déduire: Dépenses déductibles = 1 590$ * 60 jours / 365 jours = 261$ Il est important de noter que seules les dépenses admissibles relatives à la période louée sont déductibles à l’encontre du revenu réalisé. Dans le cas où les dépenses sont plus élevées que les revenus de location, cela entraînera une perte locative et vous permettra de réduire l’impôt à payer. Toutefois, la déduction pour amortissement ne peut pas entraîner la création ou l’augmentation d’une perte locative. |
Dans les grandes villes comme Montréal ou Toronto, les logements se font difficiles à trouver. Dans un contexte où une personne décide d’acheter des appartements pour ensuite les louer sur une application comme Airbnb, une nouvelle mesure a été annoncée dans le plan d'action canadien pour le logement. En effet, depuis le 1er janvier 2024, en vue d’appuyer les provinces et les municipalités, le gouvernement du Canada s’engage à refuser les déductions fiscales dont pourraient bénéficier les propriétaires dans la mesure où il est interdit dans la province d’y faire de la location à court terme ou encore lorsque les propriétaires ne respectent pas les règles d’enregistrement.
Suis-je réputé avoir fait un changement d’usage de bien si je fais la location à court terme de mon chalet?
Un autre point important à considérer est le changement d’usage de votre bien. Lorsque vous commencez à louer votre chalet utilisé auparavant à des fins personnelles, cela entraîne une modification au niveau fiscal puisque le bien est réputé avoir fait un changement d’usage.
En règle générale, il y a changement lorsque, après l’acquisition du bien, la proportion de l’usage personnel diminue en raison de l’utilisation qui en est faite pour gagner des revenus locatifs. En résumé, si l’usage personnel est réduit, le bien est réputé vendu, même s’il ne l’est pas réellement, pour un produit égal à la juste valeur marchande du bien au prorata de l’utilisation de la partie locative du bien. On peut comprendre que ceci entraîne automatiquement un gain ou une perte en capital qui devrait être ajouté à votre revenu. Cependant, l’Agence du Revenu du Canada vous permet de faire un choix et de reporter les conséquences fiscales au moment réel de la vente.
Il est également possible de désigner votre chalet comme résidence principale selon le bien ayant pris le plus de valeur entre votre résidence primaire et secondaire. De cette manière, il serait possible d’exonérer une portion du gain en capital réalisé lors de la disposition réputée et ainsi réduire l’impôt à payer.
Dans un arrêt récent de la Cour canadienne de l’impôt, il a été conclu qu’une location Airbnb est similaire à un motel de sorte que le bien loué n’est pas un immeuble d’habitation. Cela dit, lors de la vente, aucune exemption n’est accordée pour la perception de la TPS/TVQ contrairement à une résidence principale.
