A+ a demandé à un évaluateur agréé chevronné de calculer le rendement d'un investissement immobilier sur dix ans. Dans son modèle, Yvon Rudolphe a intégré la moyenne des prévisions d'économistes de six institutions financières pour la hausse des valeurs immobilières et les taux hypothécaires.
Ces calculs sont théoriques, bien sûr. Les gens qui achètent une maison font cette acquisition pour toutes sortes de raisons subjectives qui ont peu à voir avec leur portefeuille, comme le besoin de se sentir chez soi ou de jouir de plus d'espace. Mais l'acheteur potentiel devrait tout de même savoir que malgré de faibles hausses des valeurs immobilières, un investissement dans une maison peut procurer d'importants rendements en moins d'une décennie.
Démonstration. Pour acheter une maison unifamiliale au prix médian (au Québec) de 217 500 dollars, par exemple, un acquéreur peut débourser aussi peu que 15 311 dollars lors de la transaction, soit une mise de fonds de 5 %, les frais de notaire et la taxe de mutation. Au cours de la première année, il effectue des paiements qui totalisent 2 465 dollars en intérêts, en taxes et en entretien. En 12 mois, il a donc déboursé 17 776 dollars.
Cependant, le gain en capital s'accumule dès le départ. Même si la hausse de la valeur de la maison est modérée, par exemple, de 1,9 % par an pendant dix ans comme l'ont suggéré les économistes consultés par A+, ce gain se calcule dès la première année sur la valeur totale de la maison, de 217 500 dollars, et non seulement sur la mise de fonds. Le nouveau propriétaire fera donc 4 133 dollars dès la première année, soit 23 % de ce qu'il a réellement déboursé en un an. Rendement respectable ! Par contre, s'il vendait sa maison immédiatement, les frais de courtage de plus de 10 000 dollars grugeraient complètement la plus-value, qui se transformerait alors en perte.
Un investisseur en Bourse aurait du mal à reproduire un tel rendement. Supposons qu'un locataire investisse dans l'indice TSX de la Bourse de Toronto une somme équivalant à la mise de fonds et aux frais de transaction de la maison unifamiliale, soit 15 311 dollars. Si la performance du TSX s'approche du rendement annuel moyen estimé par les économistes consultés, 6 %, cette somme s'appréciera de 5 %, une fois les frais de gestion retranchés. Mais ce montant est de 15 311 dollars, et non de 217 500 dollars... En Bourse, l'investisseur ne réalisera qu'un gain de 766 dollars. Un rendement cinq fois moins élevé après un an.
Le tout avec la même mise. Vive l'effet de levier ! «C'est le facteur le plus important dans l'investissement immobilier», explique Yvon Rudolphe, qui est également administrateur agréé. Lui-même s'étonne des résultats de son propre modèle. «Même faible, le rendement s'applique au total de l'investissement : le capital comme la dette.»
Peu d'investisseurs en Bourse ont un compte d'investissement sur marge qui leur permettrait d'utiliser cet effet de levier en offrant le reste de leur portefeuille en garantie. Et même s'ils en ont un, ils n'obtiennent pas un levier 20 fois plus important que leur mise, comme c'est le cas pour l'acheteur de maison qui débourse 5 % du prix total. Avec raison : comme la Bourse est beaucoup plus volatile que l'immobilier, il s'agirait d'un jeu dangereux pour les banques... et pour l'investisseur !
