BLOGUE- Des changements touchant au mode et aux règles de financement hypothécaire, ont été apportées ces dernières années et d’autres, inévitablement, suivront à la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Actuellement, le sujet de l’heure est le passage de l’assureur hypothécaire gouvernemental, au même titre que les banques et les compagnies d’assurance, sous la surveillance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).
Cette modification de l’organigramme administratif du gouvernement, qui passera fort probablement sous le radar du grand public, aura néanmoins pour effet d’encadrer davantage les opérations de la SCHL.
Deux changements majeurs en découleront : d’abord, le risque inhérent aux opérations de la SCHL sera mieux géré et encadré, ce qui entraînera ensuite des politiques plus rigoureuses quant aux conditions d’admissibilité des futurs emprunteurs hypothécaires. Globalement, le risque en sera ainsi diminué. La situation actuelle l’exige!
Afin de comprendre pourquoi cette intervention se produit maintenant, il faut remonter à 2009. Il y a trois ans, la SCHL, voyant alors approcher l’atteinte du plafond du cumul des prêts hypothécaires sous garantie, limite qui était alors fixée à 450 milliards, a demandé et obtenu une nouvelle limite élevée à 600 milliards.
Une augmentation de 150 milliards pris isolément est un montant, pour cet organisme, qui en bout de piste endosse les prêts des acheteurs dont la mise de fonds est insuffisante pour obtenir un « prêt conventionnel », donc assez risqué, pour ne pas dire la clientèle fragile. Il s’agissait alors d’une augmentation de 33% d’un seul coup. Ce n’est pas rien!
À peine 36 mois plus tard, on en arrive au même point où la limite s’approche à nouveau du bouchon… D’où cette nécessité d’affecter une surveillance provenant de l’extérieur.
L’hémorragie se doit d’être jugulée. Bien sûr, la SCHL pourrait se défendre en affirmant que, puisque les propriétés dont elle assure les prêts ont augmenté en valeur et attendu que les montants des prêts assurés sont déterminés en termes de pourcentage sur ces valeurs, il va de soi que les montants assurés soient plus importants.
Même si cette explication est en partie vraie, il reste que ce qui devait initialement faciliter l’accession à la propriété à un groupe d’acheteurs limité, est en voie de devenir une norme presque incontournable... et pas seulement pour l’acheteur entrant sur le marché immobilier mais également pour l’investisseur!
Tenant compte qu’à sa création, après la deuxième guerre mondiale, la SCHL avait ce noble objectif de contribuer à fournir des logements convenables aux anciens combattants qui méritaient bien, après avoir risqué leur vie à la guerre, d’avoir un toit au-dessus de leur tête, à mon avis, la SCHL devrait revenir à sa mission première.
En ce sens, la prochaine étape serait de cesser immédiatement le financement de propriétés à revenu auprès des investisseurs qui n’ont nullement l’intention d’habiter l’immeuble qu’ils acquièrent. Du même souffle, afin de se retirer progressivement de ce créneau, qui en plus d’être à mille lieux de sa mission, est au bord d’une correction, la SCHL devrait resserrer ses règles afin d’éviter que les dossiers déjà approuvés auprès d’investisseurs ne puissent être refinancés. Un sérieux ménage s’impose.
Martin Provencher, auteur-conférencier en immobilier