Il arrive parfois que les emprunteurs se voient refuser une demande de prêt hypothécaire malgré avoir préalablement obtenu une préqualification ou préapprobation. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. L’été est à nos portes et les emprunteurs sont à revoir leurs options pour un premier ou un nouvel achat de propriété. Qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore locative, les courtiers immobiliers et les vendeurs exigent de plus en plus une préapprobation hypothécaire pour distinguer les acheteurs sérieux des «magasineux de fin de semaine». 

Préapprobation et préqualification, qu’est-ce que ça signifie et, plus précisément, qu’est-ce que ça implique? Démystifions le sujet.

Préqualification

Une préqualification pourrait aussi être familièrement appelée une «opinion professionnelle sur la capacité d’emprunt d’un futur emprunteur». Elle implique une analyse des revenus, de la mise de fonds et du crédit sans pour autant tenir compte d’une propriété spécifique. Dans certains cas, une copie du bureau de crédit est requise, mais le passif peut aussi être considéré sur une base de divulgation volontaire. Les préqualifications sont souvent offertes par les courtiers hypothécaires sans pour autant valider le tout avec une institution financière. Il s’agit, tel que mentionné au début, d’une opinion professionnelle sur la capacité d’emprunt d’un futur emprunteur.

Préapprobation

Pour sa part, une préapprobation est plus formelle et officielle. Tout comme la préqualification, elle implique une analyse des revenus, de la mise de fonds et une vérification du bureau de crédit, sans pour autant tenir compte d’une propriété spécifique. Les préapprobations ne sont fournies que par les créanciers hypothécaires via un courtier hypothécaire ou un conseiller bancaire.

Un faux sentiment de sécurité

Il arrive parfois que les emprunteurs se voient refuser une demande de prêt hypothécaire malgré avoir préalablement obtenu une préqualification ou préapprobation. Cette situation s’explique de plusieurs manières.

La propriété joue un rôle crucial dans l’approbation, car elle offre la garantie ultime de remboursement au créancier advenant un défaut de paiement. Des propriétés en zone inondable, dans un état médiocre ou qui ont un historique d'activités illicites sont des exemples fréquents où le financement peut être refusé malgré un dossier impeccable de l’emprunteur.

L’analyse des revenus est souvent aussi sous-évaluée par les professionnels ou les créanciers hypothécaires. La vérification des revenus se limite souvent à un talon de paie récent ou un historique de revenus, mais il y aura très rarement une vérification verbale d’emploi avec l'employeur. Or, si vous êtes en période de probation, que vous occupez un emploi saisonnier, à temps partiel ou encore si votre employeur fait mention de quelconque instabilité de vos revenus, il est fort probable que l’admissibilité soit limitée ou refusée.

En ce qui concerne la mise de fonds, il est important de comprendre que les créanciers hypothécaires sont mandatés par les autorités gouvernementales pour vérifier la validité et la provenance de la mise de fonds. La règle de base est de scruter 90 jours d’historique afin d’identifier toute transaction importante et documenter toute mise de fonds. Ces vérifications sont nécessaires pour contrer, entre autres, le blanchiment d’argent, qui est un fléau important au Canada. Il est donc possible que la mise de fonds soit mise en doute ou même refusée après une préapprobation hypothécaire, mettant ainsi à risque un achat potentiel.

Faites vos devoirs

Avant de vous présenter chez un courtier hypothécaire ou une institution financière, il existe des étapes simples pour vous aider à vous faire une idée sur votre capacité d’emprunt hypothécaire, ce qui vous permettra d’éviter les demandes excessives à votre bureau de crédit.

Premièrement, vérifiez votre pointage de crédit. Si vous consultez vous-même votre dossier de crédit à titre de consommateur, il n'y aura aucun impact sur votre pointage.

Dans l’univers hypothécaire, un pointage de 680+ est jugé bon et vous offrira une certaine latitude quant au critère de financement. 

Un pointage inférieur à 680 peut permettre de se qualifier quand même, mais attendez-vous à devoir fournir certaines explications. Notez qu’avec un pointage inférieur à 600, il sera difficile d’obtenir une qualification dans l’univers bancaire traditionnel et nécessitera du financement alternatif dans la majorité des cas.

Pour ce qui est de la capacité d’emprunt, les créanciers évaluent ce qu’on appelle l’ABD (amortissement brut de la dette) et l’ATD (amortissement total de la dette).

L’ABD comptabilise vos revenus par rapport aux dépenses de la propriété visée (hypothèque, taxes foncières, frais de copropriété, etc.).

L’ATD considère l’ABD, mais y ajoute votre bureau de crédit et les paiements minimum requis.

La SCHL offre une calculatrice simple afin de vous donner une meilleure idée du mécanisme de calcul de l’amortissement de la dette.

Il est important de garder en tête que toute demande de financement hypothécaire au Canada doit passer le stress-test. À la date de publication de ce texte, le taux de qualification est établi à 5,25% par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) du Canada.

Un dernier point: la qualification hypothécaire est une chose, mais établir son budget est d’autant plus important, car le modèle de qualification hypothécaire ne considère pas le style de vie ni les dépenses qui n'apparaissent pas au bureau de crédit.

Note: Ceci représente mon opinion et mon expérience personnelle, et non celle de nesto inc. Je ne suis ni courtier hypothécaire ni courtier immobilier.