L’achat d’une propriété subséquente peut vous permettre d’injecter le profit net de vente de la résidence précédente comme mise de fonds. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. L’achat d’une propriété demeurera sûrement toujours un des investissements les plus importants d’une personne. Comme tout investissement, on se doit d’y injecter du capital. Quelles sont les options? Où puiser ce capital afin d’investir dans ma première propriété?

La question se pose encore plus dans une situation comme celle que nous vivons actuellement. Le prix des propriétés a augmenté considérablement, imposant une mise de fonds plus élevée.

Dans la majorité des cas, l’achat d’une propriété subséquente vous permettra d’injecter le profit net de vente de la résidence précédente comme mise de fonds. Toutefois, dans certains cas, il vous faudra solliciter d’autres sources de mise de fonds si vous souhaitez garder votre propriété actuelle afin de la louer ou de l’utiliser comme résidence secondaire.

Voici les sources possibles de mise de fonds au Canada.

Épargne 

L’épargne demeure toujours la source privilégiée des prêteurs hypothécaires et des grandes banques canadiennes. Elle démontre entre autres de bonnes habitudes en ce qui concerne la gestion financière personnelle, ce qui rassure un créancier quant au remboursement du prêt. On parle ici de compte bancaire, CELI, REER ainsi que les investissements encaissables ou à terme. Notez qu’afin de confirmer l’admissibilité des fonds, vous allez devoir démontrer l’activité bancaire des 90 jours derniers, afin de confirmer que les fonds soi-disant « épargnés » sont en votre possession depuis un certain temps.

Régime d’accession à la propriété 

Communément appelé le RAP, ce programme gouvernemental vous permet de décaisser jusqu’à 35 000 $ par emprunteur pour l’achat de votre première propriété sans imposition d’impôts, à condition de le rembourser à l’intérieur des 15 années subséquentes.

Depuis le 19 mars 2019, les règles ont changé en ce qui concerne le régime d’accès à la propriété. Voici les détails complets.

L'incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) 

Ce programme a fait couler beaucoup d’encre quant à ses réels bénéfices. Annoncée en mars 2019, l’incitatif permet d’obtenir de 5% à 10% additionnel à votre 5% personnel afin de réduire le prêt, donc les paiements. Cela permet ainsi une facilité accrue quant à la qualification hypothécaire des premiers acheteurs. L’idée est géniale jusqu’à ce que l’on s'interroge le remboursement de l’incitatif en question.

Il s’agit d’un prêt participatif devant être remboursé dans 25 ans maximum ou à la vente de la propriété. Le gouvernement participe donc à l’appréciation ou à la dépréciation de la valeur de la propriété. Autrement dit, participer au programme en 2021 à 5% impliquant une propriété de 400 000$ (donc 20 000 $) nécessitera un remboursement de 35 000 $ si celui-ci se fait au moment où la propriété vaut 700 000 $.

Il est impératif de consulter un expert en financement hypothécaire, ou votre notaire pour bien comprendre toutes les implications du programme. 

Don monétaire 

Il arrive souvent qu’une opportunité se présente plus rapidement que prévu et nos épargnes ne sont pas tout à fait prêtes pour votre projet d’achat. Avec l’augmentation récente des prix de vente, il est possible aussi que votre objectif d’achat doive être repoussé, car votre mise de fonds accumulée n’est plus suffisante pour atteindre le 5% minimal requis.

Peu importe la circonstance, le financement hypothécaire permet à un membre de la famille proche d’injecter un montant d’argent comme mise de fonds afin de vous aider. Dans la majorité des cas, le lien de parenté se limite à père, mère, frère ou sœur, mais dans certaines situations, le lien peut s’étirer jusqu’aux grands-parents.

Ce don doit être déclaré comme étant non-remboursable afin d’être admissible par le créancier. Sinon, cette avance de fonds sera perçue comme un prêt ce qui pourrait limiter votre capacité d’emprunt. 

Don d’équité 

Au même titre que le don monétaire, le don d’équité implique qu’un membre de la famille proche vous fasse un « cadeau », cette fois-ci, sous forme d’équité. Pour se faire, la transaction doit bien sûr impliquer la propriété propre du donateur.

Utilisons un exemple concret. Audrey achète la maison de son père évaluée à 475 000 $. Afin de l’aider dans son premier achat, le père d’Audrey lui vend 425 000 $. Sur l’offre d’achat conclue entre les deux partis, ils déclarent la vente à 475 000 $, un don d’équité de 50 000 $ et un solde de vente net due au vendeur de 425 000 $. Audrey profitera donc de l’équité donnée par son père comme mise de fonds pour son achat.

Prêt ou refinancement hypothécaire  

Si vous possédez déjà une propriété, qu’elle soit locative ou secondaire, vous pourriez piger dans l'équité de celle-ci via un refinancement afin de libérer le capital et ainsi l’injecter dans l’achat d’un autre immeuble.

Que ce soit via un refinancement hypothécaire, un prêt personnel ou toute forme de crédit, il est important de comprendre que cette nouvelle créance devra faire partie de votre bilan lors de l’achat. Votre ratio d’endettement devrait considérer ce nouveau prêt et pourrait, dans certains cas, avoir un impact sur la prime d’assurance imposée par les assureurs hypothécaires canadiens lorsqu’on injecte moins de 20% de mise de fonds.

Plusieurs options sont disponibles, mais elles sont propres à chacun. Vérifiez avec votre expert en financement hypothécaire afin de bien faire analyser votre situation et de voir quelles options s'offrent à vous quant aux sources possibles de mise de fonds, mais aussi les avantages et les inconvénients d’augmenter ou de réduire votre mise de fonds.

Note: Ceci représente mon opinion et mon expérience personnelle, et non celle de nesto inc. Je ne suis ni courtier hypothécaire ni courtier immobilier.