On qualifie souvent l’être humain d’animal social. Les foules attirent les foules et les endroits vides font fuir les clients potentiels. En immobilier, de la fin des années 80 jusqu’en 1998, il était presque honteux d’avouer posséder des immeubles. Évidemment, personne ou presque ne s’y intéressait. À cette époque, il fallait d’ailleurs une bonne dose de courage et un soupçon de folie pour acheter un immeuble.
Le taux d’intérêt hypothécaire de mon premier immeuble acheté en 1988 était de 13,65% et se rapproche d’avantage de celui de ma carte de crédit d’aujourd’hui dont je maintiens religieusement le solde à zéro afin d’éviter de payer des intérêts…
Et que dire du taux d'inocupation qui finalement n’était pas si loin des deux chiffres lui aussi. Dans pareil contexte, la horde de mauvais payeurs s’en donnait à cœur joie en multipliant les déménagements ce qui leur permettait de bénéficier, légalement cette fois, de loyers gratuits offerts par des propriétaires devenus nerveux en raison de trop nombreux logements vides.
Puis de 1998 à 2011, ce fut l’âge d’or des « blocs » où à l’inverse de la décennie précédente, les immeubles à revenus sont devenus la planche de salut de l’investisseur. Résultat : vous êtes maintenant presque mal vu si vous ne possédez pas encore au moins quelques portes!
L’immobilier au sens large, regroupant une vingtaine de segments de marché différents, au-delà des immeubles à revenus, offre sans contredit et de loin, la meilleure gamme de produits d’investissement. Concret et solide, l’investissement immobilier garantit de plus une protection contre l’inflation tout en offrant différents types de revenus.
Là où le bât blesse, c’est lorsque des gens, confondant immobilier et « blocs », sont alors frénétiquement prêts à engouffrer leurs économies dans un immeuble à logement dont l’analyse démontre très clairement, chiffres à l’appui, que les revenus locatifs, (souvent gonflés sur papier et toujours en deçà de la réalité : loyers vacants, mauvais payeurs, baux falsifiés pour fins de ventes…) ne suffisent pas à combler l’ensemble des dépenses. L’immeuble est en un mot déficitaire!
Par expérience, si un immeuble ne fait pas ses frais sur papier, ce qui par les temps qui courent est assez fréquent merci, dans la vraie vie, vous devrez sortir encore plus d’argent de votre poche afin de combler la différence et ce, mois après mois! On ne devrait alors plus parler d’un « immeuble à revenus » mais bien d’un « immeuble à déficits »!
Martin Provencher
www.martinprovencher.com
